Die SMG Swiss Marketplace Group hat die Next Property AG aufgrund eines kritischen „Insights-Artikels“ letztes Jahr abgemahnt. Die Vorwürfe wiegen schwer: Unwahre Aussagen, Rufschädigung und Verstösse gegen das Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) stehen im Raum.
Für Aktionäre der Next Property AG ergibt sich jedoch ein differenzierteres Bild, wenn man die Vorwürfe der SMG direkt mit den offiziellen Angaben aus ihrem eigenen Börsenprospekt vom September 2025 vergleicht. Wir haben die zentralen Widersprüche aufgearbeitet.
1. Die Margen-Frage: Realität vs. Mittelfristige Ziele
In der Abmahnung weist die SMG die Behauptung zurück, dass Margen von 70–80 % angestrebt würden, und bezeichnet dieses Niveau als „wesentlich tiefer“. Ein Blick in die strategische Planung der SMG für den Zeitraum 2026–2029 zeigt jedoch folgende offizielle Zielvorgaben:
Während die aktuellen Ist-Zahlen für 2024 mit einer bereinigten EBITDA-Marge von rund 52 % im Immobilienbereich tatsächlich niedriger liegen, bestätigt der Börsenprospekt die Ambition, genau jene Höhen zu erreichen, deren Nennung in der Abmahnung noch als „rätselhaft“ und „unkorrekt“ zurückgewiesen wurde.
2. Preissteigerungen und Monetarisierung
Die SMG kritisiert die Darstellung von Preissteigerungen zwischen 30 und 70 % als unwahr. Sie gibt an, Preisanpassungen lägen „allgemein tiefer“. Interessant sind hier die Kennzahlen zur ARPA (Average Revenue Per Agency):
Obwohl diese Werte unter der maximal behaupteten Grenze von 70 % liegen, verdeutlichen sie eine konsequente Strategie der „wertbasierten Neugestaltung“ und aktiven Preisanpassung, um das Umsatzwachstum voranzutreiben.
3. Ausbau des Transaktionsgeschäfts
In der Abmahnung bezeichnet die SMG ihr Transaktionsgeschäft als „sehr junges Produkt mit einem kleinen Team“ und weist den Vorwurf eines „aggressiven Ausbaus“ zurück. Die Wachstumsstrategie im Prospekt liest sich jedoch deutlich offensiver:
4. Das „Lock-in“-Dilemma
Die SMG bestreitet, Kunden in ein Ökosystem zu zwingen. Sie argumentiert, Kunden könnten frei zwischen Abonnements oder Einzelinseraten wählen. Gleichzeitig betont der Börsenprospekt die Macht der Netzwerkeffekte:
Für Marktteilnehmer stellt sich die Frage, wie „frei“ die Wahl ist, wenn die marktbeherrschende Stellung der Plattformen für den geschäftlichen Erfolg faktisch alternativlos erscheint – ein Punkt, den die SMG im Prospekt als „Key Strength“ (Marktführerschaft) für Investoren hervorhebt.
Der Preisüberwacher hat vor einigen Wochen mit der SMG ein Preismodell für Einzelinserate vereinbart. Dieses Modell richtet sich primär an private oder gelegentliche Anbieter und stellt aus Sicht professioneller Marktteilnehmer – insbesondere grösserer Immobilienverwaltungen und Maklerunternehmen – keine wirtschaftlich tragfähige Alternative dar. Nach unseren Berechnungen würden die Kosten für professionelle Anbieter bei Anwendung dieses Modells deutlich ansteigen.
Vor diesem Hintergrund ist festzuhalten, dass das zentrale Geschäftssegment der SMG – die professionellen Kunden – nicht Gegenstand einer einvernehmlichen Regelung zwischen dem Preisüberwacher und der SMG war. Eine spezifische Beurteilung oder Vereinbarung zum Geschäftskundenmodell ist nach unserem Kenntnisstand nicht erfolgt.
Auffällig ist zudem, dass das vereinbarte Preismodell Margenentwicklungen zulässt, die – gemäss öffentlich zugänglichen Unternehmensangaben – aktuell bei rund 52 % liegen und perspektivisch weiter steigen könnten. Diese Einschätzung erfolgt vor dem Hintergrund einer hohen Marktstellung, die von verschiedenen Marktbeobachtern auf über 70 % Marktanteil geschätzt wird.
Vor diesem Kontext stellt sich aus wettbewerbsökonomischer Sicht die Frage, wie diese Marktstellung und die damit verbundene Preissetzungsmacht zu beurteilen sind. Entsprechend ist von Interesse, wie die WEKO – im Rahmen eines laufenden Verfahrens – diese Aspekte unter wettbewerbsrechtlichen Gesichtspunkten würdigt.
Aktuell ist die SMG wieder unterwegs und informiert die Marktteilnehmer über neue Preise. Für Kundinnen und Kunden bleibt dabei jedoch nach wie vor unklar, auf welcher konkreten Basis diese Preise überhaupt berechnet werden.
Wir erhalten Rückmeldungen von Kunden, die im Jahresvergleich rund 20 % weniger Inserate geschaltet haben und dennoch mit einer Preiserhöhung konfrontiert wurden – nach längeren Verhandlungen immerhin «nur» von 3 %. Andere berichten sogar von Preisaufschlägen von bis zu 25 %.
Auffällig: In sämtlichen Gesprächen werden die Preise zunächst diktiert, ohne transparente Herleitung oder nachvollziehbare Begründung. Es bleibt offen, warum genau sich der Preis erhöht und welche Stellschrauben der Kunde selbst beeinflussen könnte, um die Kosten zu senken.
Unsere klare Empfehlung
Bis heute ist uns kein einziger Fall bekannt, in dem diese Mechanismen transparent und nachvollziehbar erklärt wurden.
Fazit
Die von der SMG ausgesprochenen Abmahnungen gegenüber verschiedenen Akteuren der Immobilienbranche – darunter auch gegenüber der Next Property AG – betreffen kritische Marktbeobachtungen und -einschätzungen. Diese beziehen sich auf öffentlich zugängliche Informationen sowie auf Entwicklungen, die im Rahmen der gesetzlichen Offenlegungs- und Publizitätspflichten eines börsennotierten Unternehmens regelmässig nachvollzogen und eingeordnet werden können.
Auf Grundlage dieser Informationen lassen sich aus unserer Sicht Tendenzen erkennen, die auf eine zunehmende Preissetzungsmacht eines marktbeherrschenden Akteurs hindeuten. Inwiefern diese Entwicklung im Einklang mit den Grundsätzen eines wirksamen Wettbewerbs steht, ist aus Sicht der Immobilienwirtschaft zumindest diskussionswürdig. Entsprechende Einschätzungen stellen ausdrücklich keine Tatsachenbehauptungen, sondern eine marktökonomische Bewertung dar.
Unbestritten ist, dass funktionierende Märkte auf wirksame Alternativen angewiesen sind. In mehreren Regionen und Produktsegmenten sind solche Alternativen aktuell nur eingeschränkt oder nicht flächendeckend verfügbar, was die Wahlfreiheit der Marktteilnehmer faktisch begrenzt.
Für die Next Property AG ergibt sich daraus eine pflichtgemässe Verantwortung gegenüber ihren Aktionären, marktbezogene Entwicklungen sachlich zu analysieren, zu dokumentieren und einzuordnen.
Transparenz und kritische Marktanalyse sind dabei keine unlauteren Wettbewerbshandlungen, sondern elementare Voraussetzungen für einen funktionierenden, fairen und langfristig stabilen Markt.
> Abmahnung der SMG
> Börsenprospekt
1. Die Margen-Frage: Realität vs. Mittelfristige Ziele
In der Abmahnung weist die SMG die Behauptung zurück, dass Margen von 70–80 % angestrebt würden, und bezeichnet dieses Niveau als „wesentlich tiefer“. Ein Blick in die strategische Planung der SMG für den Zeitraum 2026–2029 zeigt jedoch folgende offizielle Zielvorgaben:
- Real Estate: Erwartete Marge von ~70 %+
- Automotive: Erwartete Marge im Bereich ~70 %
- Gesamtgruppe: Zielwert im Bereich ~60 %
Während die aktuellen Ist-Zahlen für 2024 mit einer bereinigten EBITDA-Marge von rund 52 % im Immobilienbereich tatsächlich niedriger liegen, bestätigt der Börsenprospekt die Ambition, genau jene Höhen zu erreichen, deren Nennung in der Abmahnung noch als „rätselhaft“ und „unkorrekt“ zurückgewiesen wurde.
2. Preissteigerungen und Monetarisierung
Die SMG kritisiert die Darstellung von Preissteigerungen zwischen 30 und 70 % als unwahr. Sie gibt an, Preisanpassungen lägen „allgemein tiefer“. Interessant sind hier die Kennzahlen zur ARPA (Average Revenue Per Agency):
- Im Bereich Real Estate stieg die ARPA zwischen 2023 und 2024 um 21,9 %
- Im ersten Halbjahr 2025 betrug das Wachstum im Vergleich zum Vorjahr 17,7 %
- Für das Segment Automotive wird im Prospekt eine Preiserhöhung für bestimmte Abonnements von 19,4 % im Jahr 2024 explizit erwähnt
Obwohl diese Werte unter der maximal behaupteten Grenze von 70 % liegen, verdeutlichen sie eine konsequente Strategie der „wertbasierten Neugestaltung“ und aktiven Preisanpassung, um das Umsatzwachstum voranzutreiben.
3. Ausbau des Transaktionsgeschäfts
In der Abmahnung bezeichnet die SMG ihr Transaktionsgeschäft als „sehr junges Produkt mit einem kleinen Team“ und weist den Vorwurf eines „aggressiven Ausbaus“ zurück. Die Wachstumsstrategie im Prospekt liest sich jedoch deutlich offensiver:
- Die SMG plant, ihr C2B-Angebot massiv zu skalieren, da sie dort erhebliches Potenzial sieht.
- Ziel ist es, die gesamte Immobilien-Wertschöpfungskette zu digitalisieren, einschliesslich der Integration von Tools wie Flatfox und CASASOFT in professionelle Abonnements.
- Synergien sollen durch verstärktes Cross-Listing zwischen vertikalen (Immobilien/Auto) und horizontalen Plattformen (Ricardo/tutti.ch) gehoben werden, um Nutzer gezielt in „Premium-Plattformen“ zu kanalisieren.
4. Das „Lock-in“-Dilemma
Die SMG bestreitet, Kunden in ein Ökosystem zu zwingen. Sie argumentiert, Kunden könnten frei zwischen Abonnements oder Einzelinseraten wählen. Gleichzeitig betont der Börsenprospekt die Macht der Netzwerkeffekte:
- SMG-Plattformen erreichten 2024 durchschnittlich 82 Millionen monatliche Besuche
- Die Marktdurchdringung bei Immobilienmaklern liegt bei ca. 76 %
- Die Strategie sieht vor, Nutzer durch integrierte Finanz- und Versicherungsangebote tiefer in das eigene Ökosystem zu binden
Für Marktteilnehmer stellt sich die Frage, wie „frei“ die Wahl ist, wenn die marktbeherrschende Stellung der Plattformen für den geschäftlichen Erfolg faktisch alternativlos erscheint – ein Punkt, den die SMG im Prospekt als „Key Strength“ (Marktführerschaft) für Investoren hervorhebt.
Der Preisüberwacher hat vor einigen Wochen mit der SMG ein Preismodell für Einzelinserate vereinbart. Dieses Modell richtet sich primär an private oder gelegentliche Anbieter und stellt aus Sicht professioneller Marktteilnehmer – insbesondere grösserer Immobilienverwaltungen und Maklerunternehmen – keine wirtschaftlich tragfähige Alternative dar. Nach unseren Berechnungen würden die Kosten für professionelle Anbieter bei Anwendung dieses Modells deutlich ansteigen.
Vor diesem Hintergrund ist festzuhalten, dass das zentrale Geschäftssegment der SMG – die professionellen Kunden – nicht Gegenstand einer einvernehmlichen Regelung zwischen dem Preisüberwacher und der SMG war. Eine spezifische Beurteilung oder Vereinbarung zum Geschäftskundenmodell ist nach unserem Kenntnisstand nicht erfolgt.
Auffällig ist zudem, dass das vereinbarte Preismodell Margenentwicklungen zulässt, die – gemäss öffentlich zugänglichen Unternehmensangaben – aktuell bei rund 52 % liegen und perspektivisch weiter steigen könnten. Diese Einschätzung erfolgt vor dem Hintergrund einer hohen Marktstellung, die von verschiedenen Marktbeobachtern auf über 70 % Marktanteil geschätzt wird.
Vor diesem Kontext stellt sich aus wettbewerbsökonomischer Sicht die Frage, wie diese Marktstellung und die damit verbundene Preissetzungsmacht zu beurteilen sind. Entsprechend ist von Interesse, wie die WEKO – im Rahmen eines laufenden Verfahrens – diese Aspekte unter wettbewerbsrechtlichen Gesichtspunkten würdigt.
Aktuell ist die SMG wieder unterwegs und informiert die Marktteilnehmer über neue Preise. Für Kundinnen und Kunden bleibt dabei jedoch nach wie vor unklar, auf welcher konkreten Basis diese Preise überhaupt berechnet werden.
Wir erhalten Rückmeldungen von Kunden, die im Jahresvergleich rund 20 % weniger Inserate geschaltet haben und dennoch mit einer Preiserhöhung konfrontiert wurden – nach längeren Verhandlungen immerhin «nur» von 3 %. Andere berichten sogar von Preisaufschlägen von bis zu 25 %.
Auffällig: In sämtlichen Gesprächen werden die Preise zunächst diktiert, ohne transparente Herleitung oder nachvollziehbare Begründung. Es bleibt offen, warum genau sich der Preis erhöht und welche Stellschrauben der Kunde selbst beeinflussen könnte, um die Kosten zu senken.
Unsere klare Empfehlung
- Jeder Kunde sollte konsequent nachfragen, wie sich der neue Preis zusammensetzt,
- welche Faktoren zur Erhöhung geführt haben und welche konkreten Massnahmen zu einer Reduktion führen könnten.
Bis heute ist uns kein einziger Fall bekannt, in dem diese Mechanismen transparent und nachvollziehbar erklärt wurden.
Fazit
Die von der SMG ausgesprochenen Abmahnungen gegenüber verschiedenen Akteuren der Immobilienbranche – darunter auch gegenüber der Next Property AG – betreffen kritische Marktbeobachtungen und -einschätzungen. Diese beziehen sich auf öffentlich zugängliche Informationen sowie auf Entwicklungen, die im Rahmen der gesetzlichen Offenlegungs- und Publizitätspflichten eines börsennotierten Unternehmens regelmässig nachvollzogen und eingeordnet werden können.
Auf Grundlage dieser Informationen lassen sich aus unserer Sicht Tendenzen erkennen, die auf eine zunehmende Preissetzungsmacht eines marktbeherrschenden Akteurs hindeuten. Inwiefern diese Entwicklung im Einklang mit den Grundsätzen eines wirksamen Wettbewerbs steht, ist aus Sicht der Immobilienwirtschaft zumindest diskussionswürdig. Entsprechende Einschätzungen stellen ausdrücklich keine Tatsachenbehauptungen, sondern eine marktökonomische Bewertung dar.
Unbestritten ist, dass funktionierende Märkte auf wirksame Alternativen angewiesen sind. In mehreren Regionen und Produktsegmenten sind solche Alternativen aktuell nur eingeschränkt oder nicht flächendeckend verfügbar, was die Wahlfreiheit der Marktteilnehmer faktisch begrenzt.
Für die Next Property AG ergibt sich daraus eine pflichtgemässe Verantwortung gegenüber ihren Aktionären, marktbezogene Entwicklungen sachlich zu analysieren, zu dokumentieren und einzuordnen.
Transparenz und kritische Marktanalyse sind dabei keine unlauteren Wettbewerbshandlungen, sondern elementare Voraussetzungen für einen funktionierenden, fairen und langfristig stabilen Markt.
> Abmahnung der SMG
> Börsenprospekt
Mit über 500 Aktionären setzt sich die Next Property AG für eine unabhängige und selbstbestimmte Schweizer Immobilienwirtschaft ein. Auf www.nextpropertyag.ch erfahren Sie, wie Sie sich als Aktionär der Initiative anschliessen können.
